Pourquoi deux biens identiques n'ont pas le même prix

Dans le même arrondissement, du simple au double

Prenez n'importe quel arrondissement de Paris et regardez où se situent les ventes. Pas la moyenne : l'étalement. Huit ventes sur dix se placent entre un plancher et un plafond, et l'écart entre les deux dépasse presque toujours 84 %.

Premier et neuvième déciles des ventes 2025. Autrement dit : 10 % des ventes se font sous le premier chiffre, 10 % au-dessus du second.

L'écart médian est de 84 %. Appliqué à un 50 m², cela fait des centaines de milliers d'euros de différence — entre deux biens du même arrondissement, de la même taille.

Et à l'intérieur, les rues ne valent pas la même chose

L'écart ne vient pas seulement de l'état ou de l'étage. Il vient d'abord de l'adresse. Voici, pour chaque arrondissement, la rue la plus abordable et la plus chère — en ne retenant que les voies comptant au moins quinze ventes sur trois ans, sans quoi une médiane de rue ne veut rien dire.

Le record revient au Paris 16e : rue Mirabeau à 6 740 €/m² contre avenue du Président-Wilson à 16 998 €/m², soit 152 % d'écart à quelques centaines de mètres de distance.

Ce que ça change pour vous

Un outil qui vous donne « le prix moyen du 11e » ne vous dit rien. Il vous place au milieu d'un nuage dont vous ignorez où vous êtes. Votre bien peut valoir 30 % de moins ou 40 % de plus que cette moyenne, sans que rien dans le chiffre ne vous l'indique.

C'est pour ça que notre estimation ne part jamais de la moyenne d'un arrondissement, mais des ventes signées autour de votre adresse — dans un rayon de 400 mètres quand il y en a assez, élargi seulement si nécessaire, et en comparant à des biens de surface voisine.

Et c'est aussi pour ça qu'un conseiller vient voir le bien. L'étage, l'exposition, la vue, l'état des parties communes, le calme de la cour : rien de tout cela n'est dans les données de l'État. C'est pourtant ce qui décide de votre position dans l'écart ci-dessus.