Estimation de votre
appartement à Paris.

Le dossier de diagnostic technique doit être prêt dès la première visite, et complet à la signature du compromis.

DPE

obligatoire, et il doit figurer dès l'annonce. Valable 10 ans.

Surface Carrez

pour tout lot en copropriété. Une erreur de plus de 5 % permet à l'acheteur de demander une baisse du prix.

Électricité et gaz

si l'installation a plus de 15 ans. Valables 3 ans.

Amiante

si le permis de construire est antérieur à juillet 1997. Une grande partie du bâti parisien est concernée.

Plomb

si l'immeuble est antérieur à 1949. Valable 1 an s'il est positif, illimité s'il est négatif.

État des risques

toujours, et il doit dater de moins de six mois à la signature.

Bruit

uniquement près d'un aéroport.

Les faire tôt coûte la même chose, mais évite qu'un acquéreur découvre un défaut en pleine négociation et s'en serve pour faire baisser le prix.

À Paris, un bien correctement évalué trouve souvent preneur en quelques semaines. Il faut ensuite compter, après la signature du compromis, deux à trois mois avant l'acte définitif : c'est le temps du délai de rétractation, des conditions suspensives et de l'obtention du prêt.

Entre la décision de vendre et l'argent sur le compte, un calendrier réaliste tourne autour de quatre à six mois.

Un prix trop élevé ne se corrige pas tout seul : il abîme la vente.

Les deux ou trois premières semaines concentrent l'essentiel des contacts, parce que les acheteurs déjà en recherche voient le bien arriver. Passé ce moment, l'annonce ne touche plus que les nouveaux arrivants, beaucoup moins nombreux. Au bout de deux mois en ligne, l'ancienneté devient visible et se retourne contre le vendeur : on suppose un défaut, et on négocie plus durement.

Un bien affiché au bon prix dès le départ se vend presque toujours mieux qu'un bien affiché trop haut puis baissé deux fois.

Votre résidence principale en est exonérée, quel que soit le montant. C'est le cas le plus fréquent.

Pour un autre bien (investissement locatif, résidence secondaire, bien hérité), la plus-value est taxée à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec un abattement qui grandit avec la durée de détention :

22 ans

exonération totale d'impôt.

30 ans

exonération totale de prélèvements sociaux.

Les travaux et les frais d'acquisition viennent en déduction du calcul. C'est le notaire qui établit le montant exact : ces règles donnent l'ordre de grandeur, pas votre chiffre.

Les « frais de notaire » (environ 7 à 8 % dans l'ancien) sont payés par l'acheteur, pas par vous.

Restent à votre charge : les diagnostics, la commission d'agence si vous passez par une agence et que le mandat la met à votre charge, les éventuels frais de mainlevée si un prêt est encore garanti sur le bien, et le pré-état daté en copropriété.

Ce sont les gestes les moins chers qui rapportent le plus.

Désencombrer

avant de décorer. Une pièce vide paraît plus grande qu'une pièce bien meublée.

Réparer ce qui se voit

une poignée qui pend ou un joint noirci fait supposer que le reste est à l'avenant.

Faire entrer la lumière

ouvrir les rideaux, allumer partout, visiter de jour. C'est le premier argument d'un appartement parisien.

Préparer les papiers

charges, derniers procès-verbaux d'assemblée générale, travaux votés. Un vendeur qui répond tout de suite rassure.

Ne pas survendre

signaler le défaut avant qu'on le trouve désamorce la négociation.