Estimation Paris·Analyses·La taille change-t-elle le prix au m² ?
La taille change-t-elle le prix au m² ?
Un studio se vend-il vraiment plus cher au mètre carré qu'un grand appartement ? Sur les ventes parisiennes de 2025, non — et à arrondissement égal, c'est même l'inverse dans 15 cas sur 19.
« Les petites surfaces se vendent plus cher au mètre carré »
C'est la phrase qu'on entend dans toutes les agences, et elle a l'air solide : un studio coûte moins cher à acheter, il trouve preneur plus vite, donc son mètre carré vaudrait davantage. Nous avons regardé les 30 009 ventes d'appartements signées à Paris en 2025. Ce n'est pas ce qu'elles disent.
| Taille | Ventes | Part du marché | Prix au m² médian |
|---|---|---|---|
| Studio | 7 780 | 26 % | 9 871 € |
| 2 pièces | 10 301 | 34 % | 9 730 € |
| 3 pièces | 6 666 | 22 % | 9 975 € |
| 4 pièces | 3 132 | 10 % | 10 604 € |
| 5 pièces et plus | 2 130 | 7 % | 11 969 € |
Médianes des ventes 2025, pondérées par le nombre de ventes de chaque arrondissement. Les biens de cinq pièces et plus sont regroupés.
Le mètre carré le moins cher de Paris n'est pas celui du grand appartement : c'est celui du deux-pièces, qui est aussi le plus vendu — un tiers du marché à lui seul.
Mais la vraie réponse dépend de votre arrondissement
Ce premier tableau a un défaut, et il faut le dire : les grands appartements ne sont pas répartis au hasard dans Paris. Il y en a beaucoup dans le 16e et le 7e, peu dans le 19e. Un écart entre tailles pourrait donc n'être qu'un écart entre quartiers déguisé.
On refait donc la comparaison à l'intérieur de chaque arrondissement, studio contre cinq-pièces, là où les deux sont assez nombreux pour qu'une médiane tienne.
| Arrondissement | Studio | 5 pièces et + | Écart |
|---|---|---|---|
| Paris 1er | 11 818 € | 17 215 € | +46 % |
| Paris 7e | 12 546 € | 17 427 € | +39 % |
| Paris 6e | 13 366 € | 17 105 € | +28 % |
| Paris 16e | 10 620 € | 12 182 € | +15 % |
| Paris 4e | 12 602 € | 14 165 € | +12 % |
| Paris 17e | 9 935 € | 11 138 € | +12 % |
| Paris 5e | 11 640 € | 12 875 € | +11 % |
| Paris 3e | 11 667 € | 12 785 € | +10 % |
| Paris 9e | 10 451 € | 11 494 € | +10 % |
| Paris 18e | 8 750 € | 9 192 € | +5 % |
| Paris 12e | 9 125 € | 9 467 € | +4 % |
| Paris 14e | 9 685 € | 10 052 € | +4 % |
| Paris 15e | 9 600 € | 9 943 € | +4 % |
| Paris 8e | 12 177 € | 12 495 € | +3 % |
| Paris 13e | 9 000 € | 9 133 € | +1 % |
| Paris 11e | 9 704 € | 9 613 € | -1 % |
| Paris 10e | 9 200 € | 9 032 € | -2 % |
| Paris 20e | 8 333 € | 8 126 € | -2 % |
| Paris 19e | 8 022 € | 7 794 € | -3 % |
Prix au m² médians 2025, arrondissements où studios et cinq-pièces comptent chacun au moins vingt ventes.
Le grand est plus cher au mètre carré dans 15 arrondissements sur 19, de +5 % en médiane. L'idée reçue est donc fausse plus souvent qu'elle n'est vraie.
Deux Paris, pas un
Le plus intéressant n'est pas la moyenne, c'est l'écartement. Dans le Paris 1er, un cinq-pièces se vend +46 % au mètre carré de plus qu'un studio. Dans le Paris 19e, il se vend -3 % — c'est-à-dire moins.
Là où le grand appartement est rare et recherché, sa rareté se paie. Là où il est banal, elle ne se paie pas. Les 4 arrondissements où le grand ne se paie pas plus cher sont tous à l'est et au nord.
Conclusion pratique pour un vendeur : ne transposez pas une règle entendue ailleurs. Le rapport entre la taille et le prix au mètre carré n'est pas le même d'un bout de Paris à l'autre, et c'est pour cela qu'une estimation partant de votre adresse vaut mieux qu'une règle générale.
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