D'où viennent les chiffres de notre estimation

Le point de départ : des ventes, pas des annonces

Tout part de la base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par la Direction générale des finances publiques. Elle contient les ventes réellement signées chez le notaire, avec l'adresse, la surface, le prix et la date. Ce n'est pas un prix demandé : c'est un prix payé.

Nous en retenons, pour 2025 : 30 062 ventes de logements, après trois filtres que nous assumons :

• seuls les appartements et les maisons — ni terrains, ni locaux, ni garages vendus seuls ;
• un prix au m² entre 800 et 40 000 €, ce qui écarte les ventes entre proches et les erreurs de saisie ;
• une vente = un acte. Quand une vente porte plusieurs lots, l'État écrit une ligne par lot et recopie le prix total sur chacune. Lire ligne par ligne revient à payer le prix entier pour chaque lot. Nous regroupons par acte : le prix une fois, la somme des surfaces.

Ce dernier point n'est pas un détail. Sans lui, une vente du 18^e à 2 101 067 € portant huit lots produisait huit « ventes » montant jusqu'à 58 363 €/m², et une médiane de rue à 32 094 € — trois fois le prix du quartier. Corrigé, l'écart sur l'ensemble de Paris est de 1,8 % sur la médiane et de 9,3 % sur le haut de la fourchette.

Le prix de votre secteur, pas de votre ville

Pour votre adresse, nous cherchons les ventes dans un rayon de 400 mètres. S'il n'y en a pas assez pour que la médiane tienne, nous élargissons à 700 puis à 1 200 mètres — et nous vous disons toujours le rayon retenu et le nombre de ventes sur lequel le chiffre repose.

Nous comparons aussi à des surfaces voisines de la vôtre : le mètre carré d'un studio et celui d'un cinq-pièces ne valent pas la même chose dans la même rue. Là encore, si la bande est trop étroite pour contenir assez de ventes, nous l'élargissons plutôt que de vous donner un chiffre fondé sur quatre transactions.

Les ajustements : ce qui est mesuré, et ce que nous retenons

Une fois le prix du secteur établi, nous l'ajustons selon les caractéristiques de votre bien. Voici les études publiques sur lesquelles nous nous appuyons, et la règle que nous appliquons.

L'étage et l'ascenseur

MeilleursAgents a mesuré en 2017 un écart de +19 % entre un rez-de-chaussée et un dernier étage dans un immeuble avec ascenseur. La même source mesurait en 2020 le coût de l'absence d'ascenseur : −2,3 % au 2^e étage, −5,3 % au 6^e.

Ce sont deux effets distincts, et c'est l'erreur la plus fréquente de les confondre : les études comparent des étages à l'intérieur d'immeubles sans ascenseur, jamais un 6^e avec ascenseur à un 6^e sans. Nous les appliquons séparément, et nous ne dépassons pas la pénalité mesurée.

Le diagnostic de performance énergétique

Les notaires publient chaque année l'écart de prix par classe, mesuré sur les transactions, classe D pour référence. L'écart y est net : positif pour les classes A et B, négatif pour F et G.

L'extérieur

Une étude sur Paris mesure +8,4 % pour un bien avec extérieur, toutes natures confondues — une moyenne largement dominée par les balcons, qui forment l'essentiel du parc. Un jardin privatif, rare à Paris, se situe logiquement au-dessus de cette moyenne ; nous le majorons, sans jamais dépasser le double du chiffre mesuré.

Notre règle, en une phrase

Aucun coefficient ne contredit une mesure publiée sans raison écrite. Quand une source mesure un écart, nous reprenons son chiffre. Quand il n'existe qu'une fourchette, nous nous plaçons dedans et nous disons où. Quand rien n'est publié, la pondération reste volontairement faible, et nous l'écrivons.

Si un conseiller du secteur constate sur le terrain un écart différent de ce qui est publié, nous le suivons — et nous indiquons alors les deux chiffres : celui qui est mesuré, et celui que nous retenons. C'est la différence entre suivre son expérience et inventer.

Ce que notre chiffre ne peut pas voir

La lumière. La vue. Le bruit de la rue à 7 heures du matin. L'état des parties communes. Le voisinage. La qualité d'une rénovation. Rien de tout cela n'existe dans une base de données, et tout cela change un prix.

C'est pourquoi notre estimation est une fourchette et pas un chiffre, et pourquoi elle se termine toujours par la même phrase : un conseiller du secteur vient voir le bien. Un outil qui vous annonce un prix unique au millier d'euros près, sans avoir rien vu, vous raconte une histoire.