Les règles, en détail

Le DPE engage votre responsabilité

C'est le changement que beaucoup de vendeurs ignorent encore. Avant le 1^er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique n'avait qu'une valeur informative : un acquéreur ne pouvait pas s'en prévaloir contre vous.

Depuis cette date, il a une valeur contractuelle. Si le document est erroné et que l'acquéreur démontre un préjudice, votre responsabilité peut être engagée. Vous pouvez à votre tour vous retourner contre le diagnostiqueur s'il a commis une faute.

Deux nuances utiles : les données chiffrées (consommation, estimation de facture) sont opposables, mais les recommandations de travaux restent indicatives. Et tout DPE encore valable aujourd'hui a forcément été réalisé après juillet 2021 — ceux établis entre 2018 et juin 2021 ont cessé d'être valables fin 2024. Autrement dit : votre DPE est opposable.

Conséquence pratique : un DPE ancien, réalisé avec des paramètres de calcul entre-temps modifiés, est un risque. Si un acquéreur en fait refaire un et qu'il conclut autrement, c'est vous qui répondez.

40 m² ou moins : votre étiquette a peut-être changé

Ce point concerne 45 % des ventes parisiennes — c'est la part des biens de 40 m² ou moins dans les 30 062 ventes de 2025 que nous avons analysées. À Paris, le bien médian fait 37 m².

Un arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur le 1^er juillet 2024, a modifié les seuils d'étiquette pour les logements dont la surface de référence ne dépasse pas 40 m². Le calcul pénalisait mécaniquement les petites surfaces ; un certain nombre d'entre elles sortent donc de la catégorie « passoire énergétique ».

Si votre DPE a été réalisé entre le 1^er juillet 2021 et le 1^er juillet 2024, vous pouvez obtenir gratuitement une attestation qui remplace son étiquette :

1. ouvrir l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME ;
2. saisir le numéro de votre DPE dans la barre de recherche ;
3. télécharger l'attestation ;
4. la joindre au DPE initial pour la vente.

L'attestation ne refait aucun calcul : elle tire simplement les conséquences des nouveaux seuils, et elle a la même durée de validité que le DPE d'origine. Si vous n'en produisez pas, le DPE initial reste valable — vous ne perdez rien à vérifier.

À ne pas confondre avec une autre évolution, distincte : le changement du coefficient de conversion de l'électricité, prévu au 1^er janvier 2027, qui améliorera le classement de nombreux logements chauffés à l'électricité.

L'audit énergétique : qui est vraiment concerné

C'est le point le plus souvent mal rapporté. L'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente selon ce calendrier, en France métropolitaine :

1^er avril 2023

logements classés F ou G

1^er janvier 2025

logements classés E

1^er janvier 2034

logements classés D

Mais il ne vise que les maisons individuelles et les immeubles appartenant à un seul propriétaire (ou à une indivision). Un appartement situé dans une copropriété ordinaire — c'est-à-dire la très grande majorité des biens parisiens — n'est pas concerné, même classé F ou G.

Quand il est dû, l'audit ne remplace pas le DPE : il s'y ajoute, et propose des scénarios de travaux. Il doit être remis à l'acquéreur potentiel dès la première visite, sur papier ou par voie électronique.

La surface Carrez et la règle des 5 %

Pour tout lot de copropriété, la superficie doit figurer dans la promesse et dans l'acte. Son absence dans l'avant-contrat est sanctionnée par la nullité de celui-ci.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée — strictement plus : une erreur de 4 % ne donne droit à rien — l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante.

Le délai est court et sans rattrapage : l'action doit être intentée dans l'année qui suit l'acte authentique, à peine de déchéance. Passé ce délai, le recours est irrecevable.

La règle ne protège que l'acheteur : si la surface réelle est supérieure à celle annoncée, aucun supplément de prix n'est dû. C'est une raison de faire mesurer sérieusement avant de vendre — un métrage à la louche vous coûte dans un sens, jamais dans l'autre.

L'impôt sur la plus-value, barème complet

Votre résidence principale est exonérée, quel que soit le montant et la durée de détention. Les cessions inférieures à 15 000 € le sont également. Pour tout autre bien, la plus-value est taxée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement.

L'abattement pour durée de détention ne suit pas le même rythme pour les deux :

Impôt — 6^e à 21^e année

6 % par an

Impôt — 22^e année

4 %, puis exonération totale

Social — 6^e à 21^e année

1,65 % par an

Social — 22^e année

1,60 %

Social — 23^e à 30^e année

9 % par an, puis exonération totale

Autrement dit : rien avant 6 ans, exonération d'impôt à 22 ans, exonération de prélèvements sociaux à 30 ans. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus.

Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 € — et elle porte sur la totalité de la plus-value, pas seulement sur la fraction au-delà du seuil.

Les travaux et les frais d'acquisition viennent en déduction du calcul. C'est le notaire qui établit le montant exact : ce barème donne l'ordre de grandeur, pas votre chiffre.

Qui paie quoi, ligne par ligne

Frais de notaire

environ 7 à 8 % dans l'ancien, payés par l'acheteur.

Diagnostics

à votre charge, en totalité.

Audit énergétique

à votre charge, quand il est dû (voir ci-dessus).

Mainlevée d'hypothèque

à votre charge, si un prêt est encore garanti sur le bien.

Pré-état daté

à votre charge, en copropriété. Son tarif est plafonné.

Commission d'agence

selon ce que prévoit le mandat : elle peut être à la charge du vendeur ou de l'acquéreur.